次级房贷 (SubprimeMortgage)简单讲，就是对信贷评级较低者的贷款。房贷公司对於这类借款人都会收取较高利率以弥补风险。由於先天不足，房市不景气或利率上扬时，这类贷款客首当其冲。

        美国房贷种类繁多，但根据借款人信用品质，大体粗分「主要 (Prime)」及「次级Subprime) 」。次级多以浮动计息，利率通常较优质户高出甚多，至少 2个百分点。房市大好且利率偏低时，这种情形不会有问题。

          美国房地产在2005年到顶後，2006年开始反转，这一年的新屋销售较2005年下跌 17%，为1990年以来最大跌幅。成屋销售也自2005年历史高点下跌8.4%。

          美国联邦资金利率在2003年 6月25日降至历史最低的1%触底後，经过连续17次升息，至2006年 6月29日升至 5.25%，维持至今。

          由於利率走升，房贷业者为保持客户流量而调降承贷标准，业务伸向不良记录及低收入户，甚至百分之百贷款。所推出的各种名目贷款中，包括无需收入证明或存款证明的所谓「无文件房贷 (no-doc loan)」。

          次级房价业者的业绩在2005年创8050亿美元，有史以来最高。这些次级房贷後来被银行买下，再整批转卖给华尔街券商。汇丰银行 (HSBC)这次受创，原因在此。

         华尔街的银行将这些次级房贷再包装成「房贷债券(MBS)」和「债务抵押债券 (CDO)」。彭博统计，2006年的 MBS发行金额高达 2兆4000亿美元。

         银行每发行一档新 CDO，就会与评等公司讨论品质问题，包括次级房贷的等级。银行将 CDO分成很多区块，以便每个区块取得想要的等级。据统计，2006年，美国发行的 CDO高达3750亿美元，里面夹杂1000亿美元的次级房贷。

         由於这种 CDO报酬率高於同等级的其他债券，收益率可达 20%，因此深受投资人喜爱。银行、保险业者以及退休基金一旦投入，风险大增。

         今年 3月，美国第二大次级房贷业者「新世纪金融(New Century Financial)」发布获利预警，美国房贷业者协会 (MBA)也公布2006年第四季次级房贷违约率上升至 13.3%，初步引爆次级房贷危机。

         次级房贷问题也许本身并不太严重，顶多是茶壶里风暴。但因这些房贷多与金融商品绑在一起，再由全球金融机构认购。源头的次级房贷若是无法及时灭火，效应就会往外扩散。

         信用不佳的房贷族，无法按时支付利息和偿还本金， MBS及 CDO投资人就会面临损失。

          房贷族无法继续支付利息，作为抵押品的房屋就会被拍卖，市场房屋供给增加，建商前景相对黯淡。

          银行因违约增加而紧缩信用，放款标准趋严，原本有望购买者如今不具资格，二度伤害原房屋市场。

           信用紧缩结果，贷款等级较高的房贷户也饱受压力。最近， Alt-A房贷户违约率有恶化迹象，显示信用危机可能蔓延，这类房贷户信用等级优於次级房贷户。

          次级房贷也许是周期性问题，但在美国国内生产总值减缓，房市陷入困境之际爆发，可能冲击经济各相关部门，拖累信心，美国股市今後波动预期将更具激烈。

        次级房贷所衍生的债务抵押证券向来难以估值，市场流动性也偏低，投资人因担心而先行退场，这是最近股市大跌的原因。

 

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